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Anspruch auf Rückzahlung der Betriebskosten­vorauszahlungen nach Ende des Mietverhältnisses

Rückzahlung Betriebskostenvorauszahlung

Nach Rechtsprechung des BGH vom 07.07.2021 kann ein Mieter nach Ende des Mietverhältnisses die Rückzahlung von Betriebskosten­vorauszahlungen nur dann verlangen, wenn er vor Beendigung des Mietverhältnisses keine Möglichkeit hatte, seinen Abrechnungsanspruch durch die Zurückbehaltung der laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen.

Betriebskosten­vorauszahlungen sind jährlich abzurechnen. Kommt der Vermieter dem nicht nach, kann der Mieter bei beendetem Mietverhältnis die Vorauszahlungen sofort zurückverlangen, ohne eine (Stufen-) Klage zu erheben. Denn durch die Beendigung des Mietverhältnisses entfällt dem Mieter das Druckmittel eines Zurück­behaltungsrechts für weitere Vorauszahlungen.

Diese ergänzende Vertragsregelung beruht darauf, dass der Vermieter sonst in der Lage wäre, die Fälligkeit eines Erstattungsanspruchs des Mieters nach Belieben hinauszuzögern, so dass die Abrechnungsfrist ohne praktische Bedeutung bliebe. Für die Abrechnungsperiode, die während des laufenden Mietverhältnisses abgelaufen ist, ist der Mieter nicht schutzbedürftig. Nicht schutzbedürftig ist der Mieter, da er während des Mietverhältnisses die laufenden Betriebskosten­vorauszahlungen einbehalten kann und damit Druck auf den Vermieter ausüben kann, die Abrechnungen zu erteilen.

Durch dieses Zurückbehaltungsrecht entfällt die Erforderlichkeit einer ergänzenden Vertragsregelung, und damit eines Rückzahlungsanspruchs, wobei es unbeachtlich ist, ob der Mieter von seinem Zurückbehaltungsrecht auch tatsächlich Gebrauch macht. Aber auch, wenn der ausgeübte Druck zur Erteilung der Betriebskostenabrechnung sein Ziel nicht erreicht hat, erfüllt das Zurückbehaltungsrecht dennoch seinen Zweck. Dieser besteht in erster Linie darin, den Schuldner davor zu schützen, einseitig leisten zu müssen auf die Gefahr hin, die ihm gebührende Leistung nicht zu erhalten. Daher ist der Mieter während des laufenden Mietverhältnisses grundsätzlich bereits dadurch ausreichend geschützt, dass er sich durch den Einbehalt der Betriebskosten­vorauszahlungen schadlos halten kann. Ist die Abrechnungsfrist bei Ende des Mietverhältnisses noch nicht abgelaufen, kann der Mieter die bereits geleisteten Vorauszahlungen zurückfordern.

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